+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды

Содержание

Как изменить целевое назначение нежилого помещения?

Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды

Предпринимателям, которые являются собственниками или арендаторами помещений, нередко приходится сталкиваться с тем, что целевое назначение помещения совсем не совпадает с родом их деятельности, а выбирать месторасположение, например, офиса в зависимости от назначения помещения – не всегда удобно.

Законодательством РФ при этом установлено, что любое помещение должно использоваться исключительно в соответствии со своим назначением. Отсюда и вопрос о том, как изменить целевое назначение помещения.

В теории, изменить назначение помещения – вполне реально, однако, на практике, Вы наверняка столкнетесь с некоторыми сложностями.

Для чего менять назначение жилого помещения?

Если Вы предприниматель и приобрели недвижимость в многоквартирном жилом доме, то использовать вы её должны в соответствии с прямым назначением – для проживания.

Если же Вы планируете использовать квартиру как офис или какое-либо производственное помещение, то Вам просто необходимо перевести её из жилого фонда в нежилой.

Если Вы этого не сделаете, Вам будут грозить следующие санкции:

  • Отказ в получении налогового вычета за приобретенную недвижимость;
  • Штраф от жилищной инспекции;
  • Обращение соседей или администрации в суд, с целью заставить Вас использовать жилое помещение по назначению, либо продать её;
  • Принудительная продажа помещения по решению суда.

Согласитесь, отказ в получении налогового вычета в данном случае или штраф – наименьшие из неприятностей поэтому, не стоит рисковать – позаботьтесь о том, чтобы назначение помещений в квартире соответствовало типу вашей деятельности.

Порядок изменения назначения жилой недвижимости

Первое, что Вам необходимо сделать – убедиться, что приобретенная Вами недвижимость соответствует следующим критериям:

  • Присутствует возможность оборудовать отдельный выход из квартиры на улицу;
  • Это должно быть изолированное и самостоятельное помещение, т.е. изменить назначение частей помещения, например, комнаты – нельзя;
  • Квартира должна находиться на первом этаже дома, или же под ней не должно располагаться других жилых помещений;
  • Дом, в котором располагается помещение, не должен быть признан ветхим или аварийным;
  • Нельзя, чтобы на помещение было какое-либо обременение, в нем не может быть кто-либо прописан, оно не должно выступать предметом договоров.

Если всё в порядке, и помещение соответствует указанным критериям, следующий шаг – получить согласие всех собственников квартир на изменение назначения помещения.

Это необходимо, поскольку, Вам наверняка придется делать какие-либо перепланировки, использовать общую придомовую территорию под парковку и вносить другие изменения в общий уклад жизни.

Для того, чтобы получить согласие собственников, Вам необходимо организовать общее собрание и на нем подробно рассказать о своих планах, а затем собрать подписи о согласии на внесение изменений.

Затем, если Вам необходимо обустройство отдельного входа – нужно собрать пакет документов для согласования перепланировки.

Вам понадобится приложить к этому пакету чертежи, схемы, планы, согласования и технические решения.

Проект согласовывается во всех основных инстанциях:

  • санитарно-эпидемиологической,
  • пожарной,
  • жилищной комиссии и др.

Согласованный проект перепланировки, свидетельство о собственности, устав компании и её учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в органах налоговой службы, выписку из ЕГРЮЛ и паспорт Вы передаете в местную администрацию. На основании Вашего заявления об изменении назначения помещения, в течение 45 дней принимается решение.

Если решение положительное, то завершающий этап – обращение в органы Госреестра за новым свидетельством о собственности на нежилое помещение.

Как изменить функциональное назначение нежилого помещения?

На сегодняшний день, большинство нежилых помещений имеют свободное целевое назначение. Это значит, что их можно использовать в качестве помещений медицинского назначения, помещений специального назначения, офисных помещений, помещений промышленного назначения и т.д.

Однако, в некоторых случаях всё же возникают ситуации, когда назначение коммерческого помещения не соответствует специфике деятельности организации. В таком случае, для ведения законной деятельности, Вам необходимо изменить назначение помещения.

Для того, чтобы поменять целевое назначение нежилого помещения, следует подготовить пакет следующих документов:

  • Оригинал или заверенную копию свидетельства о собственности или договора аренды;
  • Учредительные документы и устав компании;
  • Выписку из ЕГРЮЛ;
  • Свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • Справки об отсутствии каких-либо задолженностей по коммунальным услугам, аренде;
  • Справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • План и техническое описание помещения и всего здания, в котором данное помещение находится;
  • Если помещение сдается в аренду – нотариально заверенное разрешение собственника об изменении назначения помещения;
  • Проект перепланировки помещения;
  • Заявление о перепланировке;

Указанные документы передаются в органы местной Администрации, где рассматриваются в течение 45 дней.

После этого, Вам на руки выдается акт согласования, который необходимо подписать во всех уполномоченных инстанциях, их перечень приводится в самом акте.

После того, как акт согласован, Вам можно приступить непосредственно к перепланировке.

После завершения всех работ по проекту, необходимо пригласить приемочную комиссию и подписать с ней акт, о соответствии всех работ проекту.

Один из завершающих этапов – получение положительного решения от региональной комиссии по перепрофилированию.

Если с собранными Вами документами всё в порядке и изменение назначения помещения не повлечет каких-либо нежелательных последствий для окружающих, то по Вашему заявлению будет принято положительное решение.

Ну и на основании изменений, которые будут внесены в технические и кадастровые документы, вносятся соответствующие изменения в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество.

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-izmenit-celevoe-naznachenie-nezhilogo-pomeshheniya/.html

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Предмет аренды

Существенными являютсяусловия о предмете договора, которые названы в законе илииных правовых актах как существенные или необходимые для договоровданного вида, а также все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение(п.1ст.432 ГК РФ).

Необходимо подчеркнуть,что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,передаваемому в аренду.

Под предметом договора, авернее, предметом обязательства, вытекающего из договора,понимаются действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению во временноевладение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в арендуарендатору и действия арендатора по принятию имущества (объектааренды) по временное владение и (или) пользование с уплатойарендодателю определенной цены.

Обращаем внимание:предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет арендыимущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.

Причина подмены понятий”предмет” и “объект” договора кроется в исторически сложившейсяпрактике включать в раздел договора “Предмет договора” или “Общиеположения” информацию о предмете и об объекте.

В результатескладывается впечатление, что предметом договора аренды выступаетименно имущество, которое детально описывается в разделе “Предметдоговора”. Данные об объекте аренды являются составляющей частьюпредмета аренды.

Вслучае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такойдоговор признается незаключенным.

Пример описанияпредмета аренды

Арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение ипользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачиватьарендную плату за пользование объектом аренды на условиях договораи вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях,согласованных сторонами.

Объектаренды

Договор аренды долженсодержать данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст.607ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор -незаключенным.

Положения договора арендыоб объекте, составляющие предмет договора, следует формировать,основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основаниикоторых арендодатель вправе передавать имущество в аренду.

Например, документом на здание, находящееся в собственностиарендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды,будет являться свидетельство о собственности.

Вдоговор следует включать следующую информацию:

1) наименованиеимущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение,помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, покоторому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа,номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

3) целевое использованиеобъекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса ит.п.;

4) реквизиты документа,на основании которого арендодатель вправе передавать в арендуобъект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующегодокумента, например свидетельства о собственности и договоракупли-продажи объекта;

5) общая площадь,сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратныхметрах.

Рекомендации

Рекомендуется, но нетребуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь напоэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением наплане передаваемых помещений.

Обращаем внимание:неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта вдоговоре аренды может повлечь признание договора незаключенным(п.3ст.607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора,если такая регистрация необходима (п.1ст.20 Закона N 122-ФЗ).

Встречаются случаи, когдаточным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно,например при передаче в аренду части здания или помещения, невыделенного на поэтажном плане.

Втаком случае описание объекта аренды должно содержаться в двухдокументах: в договоре и поэтажном плане.

В самом договоре арендыбудет указано “часть помещения” с указанием данных такого помещенияи его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копиипоэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения,которая передается в аренду.

Изложенный порядокописания объекта аренды полностью соответствует требованиямГражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п.3ст.26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи варенду части помещения, здания с обозначением ее соответствующейчасти на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемойплощади.

Судебнаяпрактика

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079253

Изменение целевого назначения нежилого помещения

Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды

Это быстро и бесплатно!

  • Что это такое?
  • Что является изменением целевой эксплуатации?
  • Понятия прямого и функционального использования
  • Алгоритм: как можно поменять?

Что это такое? Нежилое помещение – это строение, которое не предназначено для проживания людей. Хоть в законодательстве Российской Федерации и отсутствует понятие этого объекта, в нем закреплены основные признаки, по которым можно его идентифицировать. Итак, согласно ст.

Пошаговая инструкция: законное изменение целевого назначения нежилого помещения

Москве, не по целевому назначению, указанному в договоре аренды (см. решение АС г. Москвы от 16.05.2016 по делу № А40-31532/2016-122-268).

Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме Права собственника нежилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, равно как и его обязанности, аналогичны правам и обязанностям собственников жилых помещений в том же доме. В ЖК РФ не делается различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения.
Таким образом, в правомочия и обязанности собственника входят (ст. 30 ЖК РФ):

  • владение, пользование и распоряжение помещением;
  • предоставление по договору во владение и пользование такого помещения иным лицам;
  • содержание помещения;
  • поддержание помещения в надлежащем состоянии, а также иные обязанности и права, установленные законом.

Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)

Ну, вы в курсе! «Торговый объект» не совсем устраивает райисполком, говорят, что в частном секторе может пусть будет название более общее:вроде, «магазин», «нежелое помещение», помещение для коммерческих целей (это конечно больше на мусор похоже, но они мне такие идейки подкидывали, а ты, мол, подумай, как правильно). Вот я между двух огней. Помогите, Кб 100, на вас вся надежда.
Просто, лучик в темном царстве. Заранее, СПАСИБО!!! ? (Брест, Беларусь) Кб 100 Куратор подраздела «Ограждающие конструкции, кровли» Сейчас отсутствует — если называть, то можно «пожарный» — нейтральное название (с моей точки зрения) — «торговый объект» — может вневедомственная комиссия и может принять решение (коллегиально) о возможности размещения торгового объекта в гараже, но …, МЧС может записать пункт о пож.сигнализации и увы… завтра, на свежую голову еще подумаю.

Какова классификация помещений по целевому назначению?

Использование нежилых помещений имеет широкий спектр. От аптеки и магазинов до спортзала и медицинских учреждений.
Важно Поэтому предъявление требований к обустройству помещений варьирует к каждому виду использования. Таким образом, изменить функциональное назначение вы можете, вопрос лишь, как это сделать с меньшей потерей денег и сил.

Внимание Алгоритм: как можно поменять? Если случилось так, что помещение подходит идеально, но его назначение не соответствует вашим целям, не нужно опускать руки. Все можно поменять. Запомните! Согласно действующему законодательству право смены целевого назначения нежилого помещения обладает только собственник и его доверенное лицо.
Устно такая операция не осуществляется.

Для замены назначения необходимо следующее.

  1. Раздобыть техническое заключение о состоянии несущих стен. Оно выдается БТИ.
  2. Заказать новый проект, согласно задуманной перепланировке.
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • Оригинал свидетельства на право аренды помещения;
  • Документы из БТИ (оригиналы) сроком действия не больше года с момента выдачи:
  • справка инвентаризационной стоимости помещения (1 экз.);
  • экспликация на арендуемую площадь (1экз.) + 1 копия;
  • поэтажный план на арендуемую площадь (1 экз.) + 1 копия;
  • справка о техническом состоянии объекта (ф.5) (1 экз.) + 1 копия;
  • выписка из технического паспорта (1 экз.) + 1 копия.

После получения необходимых документов процесс разделяется на несколько последовательных этапов

  1. Получение разрешения в управе;
  2. Прохождение комиссии по перепрофилированию;
  3. Получение распоряжения префекта на изменение профиля.

Процесс смены целевого назначения помещения занимает от трех до четырех месяцев.

Изменение целевого назначения нежилого помещения в рк

Необходимые документы Из документов, которые могут вам понадобиться для решения подобного вопроса, можно выделить такие:

  • Заявление заявителя, написанное от руки в свободной форме;
  • Свидетельство о праве собственности или другой правоустанавливающий документ;
  • План и техническая выписка из БТИ;
  • Проект здания и дома после проведения перепланировки с указанными там будущими характеристиками, именем инженера и лицензией на строительство.

Как дальше будут развиваться события? После передачи документов в соответствующий орган, вам должны выдать справку с указанием даты приема. Не позднее, чем через 45 дней будет принято решение по вашему вопросу.

Изменение целевого назначения нежилого помещения украине

ЖК РФ для нежилого помещения характерно следующее:

  1. Оно должно относиться к недвижимому имуществу.
  2. Должно быть обязательно изолированным (средством изоляции в данном случае служат неотъемлемые части каждой комнаты: потолок, стены и пол; необходим оборудованный вход/выход).
  3. Обязано быть пригодным для проживания.

Что же это такое «помещение свободного назначения»? Данное понятие используется в коммерческом сленге. Ни в одном законе, ни в одном официальном документе вы его не встретите.

В рекламных объявлениях встречается очень часто. Под ним понимают небольшие здания или их части, которые не предназначены для проживания. Их цель является обустройство кафе, или магазина, или офиса, или склада и так далее.

Важно! Главное чтоб в регистрационных документах была отметка, что помещение относится к нежилому фонду.

Изменение целевого назначения нежилого помещения казахстан

Но как в таком случае изменить целевое назначение? Потом, после получения нового техпаспорта, надо будет изготавливать проект для изменения целевого назначения? Или все таки надо все делать через проект и одновременно менять. Но это намного дольше… Кто знает, помогите.

Заранее очень благодарна!!!! ? (Минск, Беларусь) Yandex Для отключения данного рекламного блока вам необходимо зарегистрироваться или войти с учетной записью.Если же вы забыли свой пароль на форуме, то воспользуйтесь данной ссылкой для восстановления пароля.

Страниц: [1] Вверх Сейчас Вы — Гость на форумах «Проектант». Гости не могут писать сообщения и создавать новые темы.Преодолейте несложную формальность — зарегистрируйтесь! И у Вас появится много больше возможностей на форумах «Проектант».


Последние сообщения на Архитектурном форуме Градостроительный облик объекта строительств…

Изменение целевого назначения нежилого помещения рб

Администрация района Волгограда одновременно с выдачей или направлением заявителю решения об изменении функционального назначения нежилого помещения или об отказе в изменении функционального назначения информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к нежилому помещению, в отношении которого оно принято.4.5. В случае необходимости проведения реконструкции нежилого помещения, для обеспечения его использования с другим функциональным назначением указанное в пункте 4.3 настоящего раздела решение должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.4.6.

Указанное в пункте 4.3 настоящего раздела решение подтверждает изменение функционального назначения нежилого помещения и является основанием для его использования, если для такого использования не требуется проведения его реконструкции и (или) иных работ.4.7.

Источник: http://aval48.ru/izmenenie-tselevogo-naznacheniya-nezhilogo-pomeshheniya/

Составляем договор аренды правильно

Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п.

 Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях.

Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы.

Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц.

Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт.

Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см.

, Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ).

Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению.

Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора».

Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование.

Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи.

Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность.

Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования  у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров  с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб».

Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам.

В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

  • Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
  • Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ). 
  • Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

  • Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
  • Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
  • Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Источник: https://kontur.ru/articles/2223

Виды нежилых помещений

Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды

Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.

Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых центрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.

Признаки, виды и классификация нежилых помещений

  1. Материальность и изолированность. Нежилое пространство, как и квартира, дом или комната – это полностью изолированный объект. Он имеет собственные стены, пол и потолок, а также вход.
  2. Объект – это недвижимое имущество.

    По Федеральному закону № 122, в документе выделяют право на государственную регистрацию и на владение тем или иным помещением.

  3. Недвижимость является частью здания (это общая черта с жилым пространством).

  4. Имущество может быть зарегистрировано на конкретной земельной территории и его невозможно переместить.
  5. Помещение входит в нежилой фонд. Оно изолировано, несмотря на то, что находиться может в жилом или нежилом строении.

  6. Функциональное назначение несколько двойственное: имущество не предназначено для проживания людей, а подходит для ведения бизнеса и использования в производственных целях.

Оно используется для создания офиса организации, а размещаться может в ТРК, ТЦ и БЦ.

Также оно может иметь место в большом административном здании. Офисное помещение имеет характерные капитальные стены, которые отгораживают его от других пространств. Обязательным считается наличие коммуникаций прямо в здании (вода, санузел, слив).

  • Торговая площадь.
  • Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

    Все законные владельцы нежилых помещений обладают правом долевой собственности на имущество этого типа в силу закона. Споры о размере доли решаются с учетом площади недвижимости каждого заинтересованного лица. Собственники помещений в 1 здании могут передавать отдельные конструктивные элементы строения в пользование, например, для размещения наружной рекламы.

    Нежилые пространства – это объекты разного назначения. Принадлежность к определенному типу ограничивает осуществление прав на помещение, влияет на его гражданско-правовой оборот. Классификация приобретает значение при расчете размера платы арендуемой недвижимости. Перечень не является закрытым.

    Рекомендуем прочесть:  Документы для возмещения ндфл за обучение

    Понятие и виды нежилых помещений

    В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

    Что касается природы нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев недвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

    Подобный критерий вполне применим к нежилым помещениям. «Привязка» нежилого помещения к определенному земельному участку носит опосредованный характер — через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке.

    Изменяя нежилое помещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другими индивидуализирующими признаками.

    Понятие и специфика нежилых помещений

    Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (п. 2 ч.6 ст.12).

    В.Н. Литовкин, комментируя положения ст.

    650 ГК РФ, пишет: «Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования». Автор дает широкую трактовку понятия нежилого помещения, включая в него не только помещения как часть зданий и сооружений, но и сами нежилые здания.

    Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельности

    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

  • «Законом» могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

    В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

  • Офисные помещения предназначаются для ведения различных видов деятельности. Они могут располагаться в крупных бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, торговых центрах, а также в административно-жилых и административных сооружениях.

    Рекомендуем прочесть:  Адресное пособие на ребенка

    Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды

    Мы уже выяснили, что такой признак, как нежилое, является для помещения существенным на стадии определения объекта договора. Что касается остальных классификаций на виды целевого назначения помещения, то это уже больше относится к условиям использования арендуемого помещения.

    Источник: http://zakonandporyadok.ru/alimenty/vidy-nezhilyh-pomeshhenij

    Как указать в договоре аренды назначение помещения под офис

    Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды

    Сообщения направляются по следующим телефонам и электронным адресам: а) в адрес Арендодателя: ; б) в адрес Арендатора: . 8.9. Датой передачи соответствующего сообщения считается день отправленияфаксимильного сообщения или сообщения электронной почты. 8.10.

    Ответственность за получение сообщений и уведомлений вышеуказанным способомлежит на получающей Стороне.

    Сторона, направившая сообщение, не несет ответственностиза задержку доставки сообщения, если такая задержка явилась результатом неисправностисистем связи, действия/бездействия провайдеров или иных форс-мажорных обстоятельств. 9. Адреса и банковские реквизиты сторон.

    7.

    Внимание

    Порядок возвращения объекта аренды Арендодателю. 7.1. Датой освобождения объекта аренды Арендатором и конечной датой начисленияарендной платы является день сдачи объекта аренды в состоянии, пригодном для дальнейшейэксплуатации с учетом естественного износа, по акту приема-передачи, подписываемомуСторонами.

    7.2.

    Составляем договор аренды правильно

    Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования у вас будет основание не оплачивать аренду.

    Четко распределяйте расходы Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное.

    Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров с поставщиком этих услуг.
    Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

    Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб».

    Как арендовать помещение под офис: нюансы и правила

    Если в договоре о дополнительных платежах ничего не сказано, значит, оплата их относится к собственнику помещения.

    • В случае планирования арендатором, ремонта, либо других мероприятий направленных на улучшение состояния помещения, условия также должны быть обозначены в договоре. Если же помещение находится в таком состоянии, что его обязательно нужно совершенствовать, арендатор может получить от арендодателя некоторую компенсацию.
      Каким образом это будет произведено, снижением суммы оплаты за офис, либо же отсутствие оплаты за определённый период, эти моменты тоже подлежат письменному согласованию.
    • Условия возврата помещения его владельцу.
    • Условия об ответственности за невыполнение условий сторонами.
    • Условия, согласованные и прописанные в договоре, обязательны для выполнения, ибо Вы сами за них расписались и теперь они имеют законную силу.

    Договор целевого назначения помещения

    Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см.

    Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08). Прописывайте все «блага цивилизации» Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора».

    Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование.

    Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса. Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи.

    Условия договора аренды помещений

    Договор № аренды нежилого помещения город « » 20 года , в лице Директора , действующегона основании Устава, именуемое в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и , в лице Директора ,действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Арендатор, с другой стороны,совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее по тексту – Договор) онижеследующем. 1. Предмет договора. 1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилоепомещение, общей площадью кв.м, расположенное по адресу: ,и имущество, находящееся в нем, в целях размещения офиса Арендатора, и обязуетсявносить арендную плату в размерах и в сроки определенные Договором. 1.2. Нежилое помещение, указанное в п. 1.1. Договора принадлежит Арендодателю на правесобственности, на основании . 1.3.

    Как правильно составленный договор аренды поможет избежать налоговых штрафов

    Открывая своё дело, предпринимателю обязательно понадобиться офис. В наше время большое количество предпринимателей принимают решение арендовать офис, а не совершать покупку помещения.

    Как же правильно арендовать офис? Для того, чтобы арендовать помещение правильно и выгодно, необходимо достаточно серьезно разбираться в тонкостях данного процесса. Одним из ключевых моментов является составление и подписание договора аренды.

    Договор аренды, как и любой договор, имеет определённую структуру, в нём есть обязательные пункты, однако дополнить такой договор, и прописать необходимые условия также возможно. В договоре можно прописать основные спорные моменты, дабы потом не было неприятных ситуаций.

    То, что прописано в договоре имеет законные основания, а значит, является обязательным для выполнения. После того, как договор аренды зарегистрирован, он вступает в силу.

    Важно

    Дабы потом не возникло проблем с жильцами из-за использования помещения не в нужном предназначении.

    • В) Проверить, не относиться ли выбранное Вами помещение к числу тех, которые запрещено сдавать в аренду. Речь идёт о так называемых самовольных постройках. Такие строения строятся на участках, не предназначенных для этих целей, соответственно и разрешение на них не получено.

    В заключение, хотим обратить Ваше внимание на то, что перед тем, как снять офис, не забудьте проконсультироваться со специалистом в области коммерческой недвижимости.

    Также можно воспользоваться помощью специалистов из агентств недвижимости. Материалы по теме: Особенности аренды коммерческой недвижимостиКоротко об основных положениях договора аренды коммерческой недвижимос…

    Аренда магазина в Киеве без комиссии от АНБКНужно арендовать киоск, магазин или другой объект, подходящий для веде…

    Важно знать, что арендаторы иногда пользуются тем исключением, что договор аренды, который заключается на срок меньше одного года, не подлежит обязательной регистрации. Договор аренды помещения должен включать такие пункты:

    1. Описание офиса, его адрес, площадь в метрах квадратных.
    2. Данные документа, согласно которого подтверждаются права арендодателя распоряжаться данным помещением.
    3. Срок действия договора.
    4. Срок аренды – данный срок предполагает возможность несовпадения срока действия договора со сроком действия аренды.
    5. При заключении договора аренды на срок больше года, необходима его регистрация, стало быть, нужно прописать обязанности касательно регистрации.
    6. Стоимость аренды. В этом же пункте прописываются и условия о дополнительных платежах, если таковые есть. Сюда относятся коммунальные платежи, оплата за телефон.

    Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц.

    Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах. Выбирайте юрлицо Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица.

    Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт. Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица.

    Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров.

    Договору), в исправном состоянии, с учетом нормальногоизноса; — при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического ипрочего оборудования, немедленно принять меры к их устранению и сообщить об этомАрендодателю; — самостоятельно и за свой счет обеспечивать охрану собственного имущества, ремонткондиционеров, а также оплачивать перечисленные услуги за счет собственных средств; — письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за один месяц, о предстоящемосвобождении объекта аренды как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочномосвобождении; сдать помещение по акту приема-передачи, свободным от имущества иоборудования Арендатора и в исправном состоянии; — беспрепятственно допускать представителей Арендодателя, в арендуемые помещения сцелью проверки его использования в соответствии с условиями Договора. 3.4.
    Оплата производится в порядке предоплаты не позднее 1 (первого) числа каждого месяцапутем перечисления арендной платы в размере, определенном п. 4.1 Договора, на расчетныйсчет Арендодателя либо иным не запрещенным законом способом. 4.3. Арендная плата начинает начисляться с момента подписания Сторонами актаприема-передачи объекта аренды.

    Арендная плата за неполный месяц оплачиваетсяпропорционально количеству дней месяца, в течение которых, Арендатор пользовалсяобъектом аренды. 4.4. Размер арендной платы может быть изменен Сторонами по обоюдной договоренности,но не более двух раз в течение срока аренды, и производиться путем подписаниядополнительного соглашения к Договору.

    4.5. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленномпорядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательстваАрендатора по внесению арендной платы. 4.6.

    Источник: http://lcbg.ru/kak-ukazat-v-dogovore-arendy-naznachenie-pomeshheniya-pod-ofis/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.